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三類型專家看房市抗跌區先探投資週刊／第1490期 【作者：劉軒彤】北市大安、信義、內科、南港相對抗跌

現在也許還不到房地產「危機入市」的時間點，但絕對是勤做功課的好機會。綜合第一線與客戶接觸的房仲、代銷及媒體市調機構的實務經驗，台北市市中心、內科、南港地區，是不景氣中相對抗跌地段，長線保值性較佳。



房地產景氣不佳已是事實，偶遇營建類股價微彈，也是言必稱技術性反彈，至於基本面？想都不敢想。不過，時局再壞，總有相對抗跌的房市產品，就像股市暴跌，總有抗跌股一般，抗跌的房市產品，不代表不會再跌，可是依照房地產投資的長周期來看，未來保值的機會還是相對為高。



如果要從數據論證，何謂抗跌產品？實務上有相當大的難度，概因今年是房地產景氣循環中，相當詭異的一年。以預售案平均成交組數為例，過去，從高點六、七組到低點二、三組，往往花費二至三年，這一次的高低點，居然發生在同一年，而且是三到九月的半年之內，落差相當大。



因為落差過大，呈現出來的數據易失真。以台北市某一個五二○前曾喊價二百萬一坪的建案為例，據悉現在回歸一四○萬元附近，也找回一些人氣，以價格來看，回檔了三成，要說它不抗跌，也不盡然，因為業界認為，當時二百萬元的數字是「喊」出來的，飆得有點超過，也沒人以二百萬元成交，現在回到現實一四○萬元，在房地產業者眼中，還是屬於相對質優、具長期抗跌性的產品。



也因此，本刊特匯整房仲業者、代銷業者及專業市調媒體的三方意見，透過這些專業人士跟買、賣方實際接觸的經驗，綜合判斷，何者才是真正在這波景氣下滑中，具備「相對長期抗跌性」的產品。其實結論不脫市場認知範圍，台北市現在的指標性還是高於中南部，其中市中心地段、內湖科技園區、南港經貿園區、以及捷運沿線，屬相對抗跌區。



北市大安區公認最抗跌

不管是以預售為主的代銷業，或是以一般中古屋買賣為主的仲介業，只要一談到台北市抗跌區第一名，一定是「大安區」。最近大陸工程公開信義路四段豪宅建案「謙華」，因係大安區少見「絕版第一排」，便吸引市場關注。



新聯陽研展部襄理魏洪成認為，大安區的供給較少，「買完就沒了」，所以一些好的物件相對抗跌，據他所知，瑞安街巷內的好宅，目前轉手價錢還是不錯。信義房屋企研室主任蘇啟榮也表示，大安區目前成交太淡，沒有行情可言，可是這個地區有長期抗跌性，一旦價位修正完畢，終究還是市場重心。


蘇啟榮補充道，台灣國民所得達到一．五萬美金後，
房地產買方結構，八○％是換屋主流，這批買方是較有實力者，因此地段佳的房子會受歡迎。而除了大安區，市中心的信義計畫區，也是相對抗跌區。據了解，信義計畫區內的信義之星，雖然已是「中古」豪宅，但去年底實際成交每坪約一百萬元，年初一度喊到一四○萬元，現在又回到一百萬元，但跟預售時比起來，還是有長期抗跌的特性。




除了市中心的大安、信義區外，近幾年興起的內湖科技園區與南港經貿園區，也被房仲及代銷業者視為抗跌區。魏洪成坦言，南港、內湖前一波房價漲很多，近幾個月來也確實回檔，但是撇開年初太過瘋狂的飆漲，仍是相對抗跌。據悉下半年推出的台肥甲子園，雖說受景氣影響，成交不如年初預期，但至少還賣得動。



內科、南港長期抗跌


蘇啟榮認為，這一波抗跌產品有共通性，除了市中心不可替代因素外，有豐富建設資源者，也具備抗跌性，這類產品，以內科、南港經貿園區及捷運沿線為主。內科因應企業的進駐，外來人口增多，捷運也即將通車，南港經貿園區展覽館陸續啟用，華固、大同集團、台肥等等業主，也陸續規劃住宅及商務大樓，再加上三鐵共構交通優勢，內科、南港長線的保值性相對為優。



根據房仲業者，最近買方多以首購與第一次換屋為主，首購族限於預算，通常以接近捷運物件為主，第一次換屋者則比較會考量未來性，著重抗跌。而在整個台北市內，實務上的確也以大安、信義、內科、南港的價格較具抗跌性。



若以產品來說，新聯陽認為，原則上豪宅產品較為抗跌，而實務上的經驗也是如此，景氣差時，頂級客戶可能不出手，但因為流動性不高，部分產品又有不可替代性，因此除非景氣差到崩潰，否則豪宅跌到一定程度，還是有支撐。



不過，抗跌區道理不難懂，就跟股票一樣，要選績優有遠景的產業，但是現在問題來了，房市跌至此，是不是「危機入市」的機會點？這個答案，房仲業與代銷業者沒人敢打包票，倒是房仲業者提醒大家，盤整過程買房產，不管是自住或投資，務必考量日後「流動性」，將來如果很不好賣，這類產品就算位於抗跌區，最好也敬而遠之。


房仲業的衷心建議是，景氣實在不明朗，目前最好以「研究調查」為主，還不到「下決定」的階段。至於代銷業者則建議投資人，以預售屋平均銷售率為指標，做為下手時機點的參考。今年六月景氣下滑之前，預售屋平均銷售率都在六○％以上，最近的真實情況則是掉到一成多一點。


代銷業者認為，五○％的預售屋平均銷售率是景氣重要分水嶺，一旦再回到五成以上，代表景氣又見生機了。




「二低一高」異軍突起


十月底空頭司令張金鶚教授又提出警告，認為現在房市只是風雨中的寧靜，明年第一季後情況更為嚴竣。張金鶚擔心明年交屋潮後，可能有一堆斷頭屋要釋出，對房市不利。關於此點，房地產業界認同、不茍同者皆有之，但代銷業者的消息顯示，九○％以上的「有錢人」，目前並未拋售資產，這也是營建業及代銷業者信心相對為強的理由。只是未來的景氣變數仍未知，誰對誰錯就留待時間證明了。



根據住展房屋網統計，今年十月份建案平均看屋組數，回升到五一組，人氣優於九月份的二八組，只是景氣不佳，看屋人還是不急著出手，因此十月的平均成交組數為二．五一組，雖比九月的二．一六組略高，但仍是今年低檔區。另根據住展房屋的調查，目前銷售中的預售屋與新成屋，有十個建案「異軍突起」，共同的特色則是具備「二低一高」題材。所謂的二低一高，意指低自備款、低單價(總價)、高額房貸，此類產品有「以小搏大」的機會，在房市低潮中，還是會吸引消費者注意。

這十個「二低一高」異軍突起建案，大多位在台北縣的三重、林口、淡水等地，僅有一個案屬於北市內湖地區，跟代銷及房仲業眼中抗跌地區產品差異頗大，不過，對於有意購屋、資金又不足的消費者，還是有一定吸引力。只是業者提醒，購買低自備款的產品，要特別注意資金控管，同時，未來的流動性也要考量。