資訊 - 三類型專家看房市抗跌區

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三類型專家看房市抗跌區先探投資週刊／第1490期 【作者：劉軒彤】北市大安、信義、內科、南港相對抗跌

現在也許還不到房地產「危機入市」的時間點，但絕對是勤做功課的好機會。綜合第一線與客戶接觸的房仲、代銷及媒體市調機構的實務經驗，台北市市中心、內科、南港地區，是不景氣中相對抗跌地段，長線保值性較佳。



房地產景氣不佳已是事實，偶遇營建類股價微彈，也是言必稱技術性反彈，至於基本面？想都不敢想。不過，時局再壞，總有相對抗跌的房市產品，就像股市暴跌，總有抗跌股一般，抗跌的房市產品，不代表不會再跌，可是依照房地產投資的長周期來看，未來保值的機會還是相對為高。



如果要從數據論證，何謂抗跌產品？實務上有相當大的難度，概因今年是房地產景氣循環中，相當詭異的一年。以預售案平均成交組數為例，過去，從高點六、七組到低點二、三組，往往花費二至三年，這一次的高低點，居然發生在同一年，而且是三到九月的半年之內，落差相當大。



因為落差過大，呈現出來的數據易失真。以台北市某一個五二○前曾喊價二百萬一坪的建案為例，據悉現在回歸一四○萬元附近，也找回一些人氣，以價格來看，回檔了三成，要說它不抗跌，也不盡然，因為業界認為，當時二百萬元的數字是「喊」出來的，飆得有點超過，也沒人以二百萬元成交，現在回到現實一四○萬元，在房地產業者眼中，還是屬於相對質優、具長期抗跌性的產品。



也因此，本刊特匯整房仲業者、代銷業者及專業市調媒體的三方意見，透過這些專業人士跟買、賣方實際接觸的經驗，綜合判斷，何者才是真正在這波景氣下滑中，具備「相對長期抗跌性」的產品。其實結論不脫市場認知範圍，台北市現在的指標性還是高於中南部，其中市中心地段、內湖科技園區、南港經貿園區、以及捷運沿線，屬相對抗跌區。



北市大安區公認最抗跌

不管是以預售為主的代銷業，或是以一般中古屋買賣為主的仲介業，只要一談到台北市抗跌區第一名，一定是「大安區」。最近大陸工程公開信義路四段豪宅建案「謙華」，因係大安區少見「絕版第一排」，便吸引市場關注。



新聯陽研展部襄理魏洪成認為，大安區的供給較少，「買完就沒了」，所以一些好的物件相對抗跌，據他所知，瑞安街巷內的好宅，目前轉手價錢還是不錯。信義房屋企研室主任蘇啟榮也表示，大安區目前成交太淡，沒有行情可言，可是這個地區有長期抗跌性，一旦價位修正完畢，終究還是市場重心。


蘇啟榮補充道，台灣國民所得達到一．五萬美金後，
房地產買方結構，八○％是換屋主流，這批買方是較有實力者，因此地段佳的房子會受歡迎。而除了大安區，市中心的信義計畫區，也是相對抗跌區。據了解，信義計畫區內的信義之星，雖然已是「中古」豪宅，但去年底實際成交每坪約一百萬元，年初一度喊到一四○萬元，現在又回到一百萬元，但跟預售時比起來，還是有長期抗跌的特性。




除了市中心的大安、信義區外，近幾年興起的內湖科技園區與南港經貿園區，也被房仲及代銷業者視為抗跌區。魏洪成坦言，南港、內湖前一波房價漲很多，近幾個月來也確實回檔，但是撇開年初太過瘋狂的飆漲，仍是相對抗跌。據悉下半年推出的台肥甲子園，雖說受景氣影響，成交不如年初預期，但至少還賣得動。



內科、南港長期抗跌


蘇啟榮認為，這一波抗跌產品有共通性，除了市中心不可替代因素外，有豐富建設資源者，也具備抗跌性，這類產品，以內科、南港經貿園區及捷運沿線為主。內科因應企業的進駐，外來人口增多，捷運也即將通車，南港經貿園區展覽館陸續啟用，華固、大同集團、台肥等等業主，也陸續規劃住宅及商務大樓，再加上三鐵共構交通優勢，內科、南港長線的保值性相對為優。



根據房仲業者，最近買方多以首購與第一次換屋為主，首購族限於預算，通常以接近捷運物件為主，第一次換屋者則比較會考量未來性，著重抗跌。而在整個台北市內，實務上的確也以大安、信義、內科、南港的價格較具抗跌性。



若以產品來說，新聯陽認為，原則上豪宅產品較為抗跌，而實務上的經驗也是如此，景氣差時，頂級客戶可能不出手，但因為流動性不高，部分產品又有不可替代性，因此除非景氣差到崩潰，否則豪宅跌到一定程度，還是有支撐。



不過，抗跌區道理不難懂，就跟股票一樣，要選績優有遠景的產業，但是現在問題來了，房市跌至此，是不是「危機入市」的機會點？這個答案，房仲業與代銷業者沒人敢打包票，倒是房仲業者提醒大家，盤整過程買房產，不管是自住或投資，務必考量日後「流動性」，將來如果很不好賣，這類產品就算位於抗跌區，最好也敬而遠之。


房仲業的衷心建議是，景氣實在不明朗，目前最好以「研究調查」為主，還不到「下決定」的階段。至於代銷業者則建議投資人，以預售屋平均銷售率為指標，做為下手時機點的參考。今年六月景氣下滑之前，預售屋平均銷售率都在六○％以上，最近的真實情況則是掉到一成多一點。


代銷業者認為，五○％的預售屋平均銷售率是景氣重要分水嶺，一旦再回到五成以上，代表景氣又見生機了。




「二低一高」異軍突起


十月底空頭司令張金鶚教授又提出警告，認為現在房市只是風雨中的寧靜，明年第一季後情況更為嚴竣。張金鶚擔心明年交屋潮後，可能有一堆斷頭屋要釋出，對房市不利。關於此點，房地產業界認同、不茍同者皆有之，但代銷業者的消息顯示，九○％以上的「有錢人」，目前並未拋售資產，這也是營建業及代銷業者信心相對為強的理由。只是未來的景氣變數仍未知，誰對誰錯就留待時間證明了。



根據住展房屋網統計，今年十月份建案平均看屋組數，回升到五一組，人氣優於九月份的二八組，只是景氣不佳，看屋人還是不急著出手，因此十月的平均成交組數為二．五一組，雖比九月的二．一六組略高，但仍是今年低檔區。另根據住展房屋的調查，目前銷售中的預售屋與新成屋，有十個建案「異軍突起」，共同的特色則是具備「二低一高」題材。所謂的二低一高，意指低自備款、低單價(總價)、高額房貸，此類產品有「以小搏大」的機會，在房市低潮中，還是會吸引消費者注意。

這十個「二低一高」異軍突起建案，大多位在台北縣的三重、林口、淡水等地，僅有一個案屬於北市內湖地區，跟代銷及房仲業眼中抗跌地區產品差異頗大，不過，對於有意購屋、資金又不足的消費者，還是有一定吸引力。只是業者提醒，購買低自備款的產品，要特別注意資金控管，同時，未來的流動性也要考量。

[NKNK]

潤泰創新取得捷運三重站開發權
蔡惠芳／台北報導

潤泰集團總裁尹衍樑最近大膽「危機入市」，繼上週標下台灣銀行位於台北市植物園1,200坪土地後，前天晚間競標台北捷運新莊捷運線的三重站捷六基地土地開發案時，經過與冠德建設「PK」後，捷運局終於宣佈由潤泰創新取得開發權。

　這也是繼9月正式簽下內湖捷運線內湖站交11基地聯合開發案，正式「插旗」內湖後，第二座拿下的捷運聯開案。

　房地產愈不景氣、潤泰集團總裁尹衍樑的出手愈是大膽，而且都是買在大家都不敢出來拼時，買的價格也是相對低檔。

　4年前地價還沒飆的時候，尹衍樑大膽吃下國泰金控位於仁愛圓環旁的「敦仁」現址，當時還令元利建設董事長林敏雄、國泰金控蔡鎮宇，一點點小吃味；94年尹衍樑再標下人人看衰的南港土地，一舉推出「東方麗池」，更是以區域天價的熱銷成績，跌破一堆人眼鏡；今年，買下台銀植物園土地、標下三重「捷六」聯開案，又讓外界見識到潤泰的膽識。

　潤泰創新國際公司董事長劉忠賢表示，對於房市後市仍充滿信心，房市發展依然樂觀。劉忠賢表示，在全球金融風暴圈中，各國政府已紛紛祭出利多政策，全力搶救，因此風暴可望逐漸縮小，金融秩序也將趨於穩定；從過去的經驗看，經濟景氣循環週期有逐漸縮短的趨勢，3、4年就會完成一個循環。

　劉忠賢表示，台灣相較於美國、歐洲，在此次金融風暴襲擊下，算是受傷比較輕微的，因此復原的也會比較快。再加上兩岸關係逐漸和緩，兩岸經貿往來也將會持續加溫；因此，台灣未來的經濟前景，短期內將會擺脫不景氣，開始轉趨繁榮，而相對的房市也將再度復甦。

　潤泰創新國際公司協理周冠印表示，潤泰創新再下一城，拿下攸關三重市都市發展的「捷六」開發案，不但擁有雙捷運的交會點，再加上潤泰的創新開發能力及品牌力，預料可望將成為三重的新地標。

　三重站「捷六」開發案位於二重疏洪道旁，疏洪東路與捷運路口，基地面積達3,065坪，建蔽率60％，容積率680％；潤泰將採「先建後售」，規畫為地下5層，地上34樓，總樓地板面積38,452坪的水岸養生住宅。




房市信心跌破60分 創新低
于國欽／台北報導

國土規劃及不動產資訊中心昨日公布最新的房市信心，受全球金融海嘯影響，國內房市第3季的信心分數跌破60分，僅55.1分，創有調查以來最低，不論是本季購屋者或是在本季計畫購屋者中，皆有70％以上看跌明年同季的房價，情勢嚴峻。

　本次調查於10中旬進行，受到景氣衰退，股市重挫，國內民眾對房市信心也出現歷次調查最大的下滑幅度，由第2季的90.42分降至55.74分，比92年SARS疫情期間信心分數由102.97降至90.82分更大。

　負責本調查的政大教授張金鶚表示，雖然國內民眾逾70％看跌房價，但在本季購屋者的議價空間卻只有9.8％，北市也只有10％，顯然建商還是很硬，在房價沒有明顯調降情況下，房市景氣自然難以回升。

　張金鶚表示，房價的上漲需所得成長來支撐，但國人實質所得近年持續負成長，在沒有所得支撐下，房價如何能漲得上去？以台北市的房價而言，估計94年至今年第1季的泡沫達38％，因此北市房價平均應有30％的議價空間。
　張金鶚說：「大家不要迷信房地產不跌的神話，房價不是由建商的成本決定的，而是由市場決定的，近來北市豪宅售價不是也跌了1/3嗎？」

　對於政府八大振興房市措施，張金鶚深表疑慮，他認為這個宣示會讓民眾誤判情勢而進入市場，本次調查發現台北市已購屋者中，出於「投資動機」的比率竟然由上季的16.4％升至27.9％，顯示有許多人抱持著「危機入市」的打算，這項數據值得密切注意。

　由於國人所得持續下滑，因此本季房價年所得比升至7.4倍，而貸款負擔率（每月所得支付房貸的比率）升至33.6％也創下有調查以來的新高，顯示國人購屋負擔壓力仍在提升中。

　張金鶚表示，房市自去年秋開始反轉，去年底連那些已購屋者看跌房價的比率都高逾40％，但是在大選揭曉後，社會過度樂觀，看跌房價者降至14％，至10月看跌近期房價者驟升至70％以上，受選舉影響而偏離軌道的情況，重回基本面了。

　他估計，由於明年許多建商開始交屋，更壞的時候恐怕還在後面，以美國這麼有效率的市場，落底都得2到4年，台灣去年才反轉，迄今才1年，落底的期間得3到5年，如果政策擾亂市場，恐怕會使得落底期間拉長至5到7年。

[jient]

內湖科學園區=內科

那南港經貿園區不就應該叫做.....南經嗎?

[NKNK]

作者: jient

內湖科學園區=內科

那南港經貿園區不就應該叫做.....南經嗎?

[jient]

作者: NKNK

嘎抓都被打死了啦