新聞轉貼 - 王家：沒要2億 從頭就不參與都更

[barrielee]

作者: 放下是真功夫

[隨寫] 想成為知法自保者，你我都應該做的練習題。



http://www.facebook.com/notes/viv-ch...50777576976303

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
這篇文章點出我們的問題所在　如果可以　請參考參考

謝謝

　　　　　　　　　　　　　　　　

還有一篇更專業的在數字論壇,不想為其他網站打廣告有興趣的自己去找來看

我們第一次看到一個建築法規上很專業的名詞"袋地",這個王家從來沒有提及,原來他官司輸了也是因為他家是袋地(雖然作者劃圖解釋個老半天我還是看不懂),難怪建商可以把他家劃入都更,而他們不能拒絕,行政法院只看法規當然判王家敗訴

文中有提到如何自救,我們不知為何王家沒有去請教專業人事把袋地問題解決,或利用司法來拖延令建商知難而退,如此看來王家本身也有問題,真相是這樣我們大家都上了一課

結論~在台灣這個社會不能出了事就喊惡法,這個時候喊已經太晚,自救是要去認識他找尋解決之道,法律有句名言~法律是不會同情不懂法律的人

[getter]

袋地通行，問題知多少？

http://www.lawtw.com/article.php?tem...ticle_id=54682

文 / 葉雪鵬檢察官 【台灣法律網】

　　前些日子報上出現一則報導，讓人看了後覺得有點不可思議。有一位陳姓女士，在臺北市的東區精華地段，擁有一塊面積五平方公尺也就是一點五坪的私有土地，上面蓋了一間簡陋的房屋，目前由她兒子一家四口居住。怎麼蓋屋會蓋成這樣子？這塊一點點大的土地原先的地貌當然不會是這樣的，據地主陳女士對外界說明，三十多年以前，她向鄰居買了六十多坪的土地蓋屋，想不到其中大部分都是占用了市政府的公有土地。後來市政府提起拆屋還地的民事訴訟得到勝訴，占用的土地房屋被拆除，土地則被市政府收回，只剩下自有的一點五坪土地與地上的一間小房間。由於剩下的一點五坪土地，四周都被市有的土地圍繞著，沒有道路可以通到大馬路，陳姓女士便以土地所有人的身分作為原告，以臺北市政府為被告，向法院提起「袋地通行」的訴訟，經過法院審理後，認為原告之訴有理由，判決這位陳女士勝訴，被告臺北市政府應提供十五平方公尺面積的土地，也就是私有地的三倍，供陳女士的土地通行之用。

　　在訴訟過程中，臺北市政府曾經抗辯說：陳女士所有的土地的全部面積僅有五平方公尺，只能算是畸零地，依建築法的規定是不能單獨建築房屋的，土地既然不能作為通常使用，就不能有要求通行鄰地的權利。另外通行鄰地，也要給付償金。法官為了要了解這些爭議，曾經到現場去勘察，認為這一點五坪土地上的房屋，原先已經蓋好的，不生可不可以蓋屋的問題，所以不採納市府的抗辯。判決中對於市府主張使用市有地要付出代價，新聞報導中並沒有提到這點。不過，市府方面認為原告以這麼小的面積的土地，卻要求市府提供三倍大的土地供其通行，顯然不符合比例原則，因此市府會對這案件提起上訴。

　　這個有如小蝦米對上大鯨魚的通行權爭議訴訟，在報上曝光以後，社會各界對於原告以不成比例的小面積的土地，藉著法律就能迫使大鯨魚的市政府割讓精華地區的三倍大的土地供她的土地通行，對小蝦米也能戰勝大鯨魚難免有點驚訝！其實有關行的問題釀成糾紛，稍微注意一下媒體的報導，應該經常可以看到或者聽到，因為行是屬於人生不可或缺的四件大事衣、食、住、行中的一件，如果行的方面遭遇困擾，當然會想盡辦法奮力來解困，這些辦法中最上上的解決之道，當然是尋求法律來解決，由於法律有一定程序，對某些人來說，有點緩不濟急，耐不住漫長的法律程序的人就採取自力救濟，由原屬民事案件演成刑事案件，這些情形也時有發生。

　　不過，可不可以通行他人土地的問題，基本上屬於民事的紛爭，想走刑事途徑是難以完滿解決問題，這次以小搏大的事件，在一審法院贏了官司便是一個好例子。不過，新聞報導指出市府主管單位對於這件判決的結果並不認同，直指不符合比例原則，也就是以少許不能建築房屋的畸零土地，要求市府讓出三倍大的精華土地供其通行，不符合社會公義。因此要提出上訴。這話聽起來也有點道理。不管兩造的那一方的主張有理由，既然要提起上訴，判決就沒有確定，誰是誰非，要等待上訴法院作出判決才能分曉。因此這裡不對涉訟中的個案作任何評論，只就目前紛爭者日益增多的「袋地」通行發生的問題與解決之道，依法律的規定，作約略的介紹。

　　民法上所謂的「袋地」，也有人稱作「袋形地」，是民法學者依土地的形狀所創設出來的名詞，在我國的民法條文中，並沒有使用「袋地」這個名詞。所謂袋地，是指這塊土地的四周都為他人的土地所圍繞，因而與公路隔絕，必須通行他人的土地才會到達公路。除了袋地之外，還有一種地形稱為準袋地，這種地形的土地形狀，雖然不是完全被他人的土地所圍繞，但是被他人土地圍繞留有缺口部分的土地，不是背倚高山，便是面臨深澗，若要利用自有的土地前往公路，必須翻山涉水，才能通達公路。

　　我國民法有關袋地的意義，訂在民法物權編第787條的第一項中，條文是這樣規定的：「土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用者，土地所有人得通行周圍地以至公路。但對於通行地因此所受之損害，應支付償金。」由這法條的內容來看，我國民法並非採取絕對的袋形地主義，只要符合土地與公路無適宜的聯絡；致不能為通常的使用這兩要件，不問是真正的袋地，或者是準袋地地形，或者是類似袋地地形的土地所有人，都可以通行周圍土地到達公路。所以採取的是相對袋地主義的立法。袋地土地所有人的通行周圍鄰地，雖然是法律所允許，畢竟只是為了自己袋地的私益，卻讓被通行的鄰地受到通行的損害，而不能作其他高效益的利用，也非法理之平。因此，第787條後段但書明定，這種情形有通行權人應支付償金。同時，在同法條第2項中規定，「有通行權人，應於通行必要之範圍內，擇其周圍地損害最少之處所及方法為之。」不是任由有通行權的人恣意選擇最有利於自己的方法來作決定。

　　至於有通行權人行使通行權是否合情合法，以及有通行權人的通行周圍地的補償，如何才算適當，當事人應該透過協議機制來解決。無法取得協議，只有提起民事訴訟，由法院來裁判。在有土斯有財的觀念下，擁有土地權利的人，莫不越來越重視自己土地上的權利。難怪近年法院受理這類案件數量一再攀升。

　　通行他人土地，法律既明定要支付償金，可見袋地通行權並不是白吃的午餐。最低限度也要支付與土地租金數額相等的償金。以自己小面積的土地，通行他人大面積的土地，如果不能大幅提高自己土地的效益，結果也有可能是得不償失，因為，法律始終是站在公平、正義的一方，不會任由一方占盡他方便宜！

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迪西又學到了一個名詞了『袋地』 ...

[getter]

社論－預售屋制度是「居住不正義」的導火線

http://money.chinatimes.com/news/new...00002&cid=1206

作者： 本報訊 | 中時電子報 – 2012年4月2日 上午5:30工商時報【本報訊】

有一個坊間流傳的笑話：某甲到麵攤吃麵，他先點了牛肉麵，隨後想到萊克多巴胺的疑慮，馬上跟老闆說換成海鮮麵；海鮮麵吃完後，他大搖大擺沒付帳就走出去。老闆攔住他說：「先生，您還沒付錢。」他回答：「我該付什麼錢？」老闆說：「您吃了海鮮麵，當然要付海鮮麵的錢。」他說：「海鮮麵是我拿牛肉麵換的啊！」老闆說：「那您就付牛肉麵的錢吧！」客人回答：「老闆，別開玩笑，我又沒吃牛肉麵，幹嘛要付牛肉麵的錢？」說完後就大爺不甩地走了。

前面笑話裡的主角當然是個無賴；在現實社會中，由於預售屋制度的存在，建築業的經營模式具有類似性質，常被金融業者形容是不花本錢就能財源滾滾的暴利行業。建商在整個不動產的開發過程中，整個資金取得的流程，幾乎不用自有資金：在取得土地時辦理「土地貸款」、興建時辦理「建築融資」、完工交屋後辦理「分戶貸款」，就與前述「牛肉麵」換成「海鮮麵」，一路換下去的情況相似。更相似的是，兩者幾乎都不花自己的錢，一個是吃飽喝足，另一個則賺得心滿意足。

當建設公司看中一塊地，與地主簽訂買賣合約後，同時也推出預售屋招攬。一般預售屋購屋者的付款時程是簽約時付15％，施工期間依約定完工進度付款15％，完工交屋時付70％。因此建商在購地時向銀行辦理「土地貸款」，土地價款的65％至70％來自銀行貸款，其餘的資金來自購屋者的簽約款。要注意購屋者所付的15％，是房價的15％而不是地價的15％，金額可能達到土地款的20％~30％，因此建商在購地時幾乎是不花錢。

一旦開始興建，建商就把「土地貸款」轉為「建築融資」，銀行依照完工進度撥款，購屋者也依進度繳納房價的15％，所以所需經費還是由銀行和購屋者付款買單，建商幾乎不必動用自有資金。到最後完工交屋時，建商通常與銀行合作，將整批房屋辦理「分戶貸款」後，過戶給購屋者，銀行與建商回收資金。整個流程裡，建商幾乎不用拿出任何資金就賺得鉅額利潤。前述笑話裡的無賴只騙得一碗麵，建商在預售屋制度下，公然、合法地賺得鉅額利潤。

最近鬧得沸沸揚揚的文林苑都更案，坊間都把焦點放在「都市更新條例」第25條之1、第34條及第36條。其中第25條之1變相授權政府強徵土地，第34條允許更案還沒獲得全部住戶同意，建商就可以申請取得建照，第36條則授權政府強制拆除「釘子戶」。輿論焦點在於批判政府公權力是否違憲，亦即對第25條之1的強制徵收及第36條的強制拆除口誅筆伐，認為侵害到民眾的財產權。其實第34條才是全案「居住不正義」的導火線。

文林苑案在都更計畫還沒有取得全數住戶同意前，建商就先依都更條例第25條之1「…按徵收補償金額預繳承買價款，申請該管直轄市、縣（市）政府主管機關徵收後，讓售與實施者」的規定，申請政府強制徵收；再依第34條「依權利變換計畫申請建築執照，得以實施者名義為之，並免檢附土地、建物及他項權利證明文件」規定，申請建照。而且無視於未來計畫是否可能生變，就有恃無恐地辦理預售。根據建商戴姓經理表示，本案原住戶三十多戶，預售屋達九十多戶，扣除分回給原住戶後的總銷金額約12億元，營建成本約10億元，預計獲利達2億元以上。

本案在建商方面，無論是申請強制徵收、申請建照甚至申請強制拆除，都是依照都市更新條例規定辦理，建商自覺無辜，甚至理直氣壯。然而，壞就壞在預售屋制度，建商在申請建照後就辦理預售，導致事情無轉寰餘地。因為建商規劃的九十餘戶均已銷售一空，若不硬著頭皮走下去，勢必發生違約情事，而且當初預售每坪平均45萬元，兩年來房價飛漲，對於無法交屋的客戶，將難以用原價還款，取消預售合約。因此，建商方面騎虎難下，乃「依法」向台北市政府要求依照都更條例第36條規定，執行強制拆除，從而導致文林苑都更案「居住不正義」事件的發生。

綜言之，預售屋制度正是文林苑都更案「居住不正義」事件的導火線，還賠上台北市政府及市長郝龍斌的形象。並且預售屋制度使建商在整個建案流程中幾乎無需資金成本，從而享有鉅額利潤，在房地產飆漲時獲利更豐厚；然而，一旦房地產景氣反轉，若預售成數不足，前述笑話中「牛肉麵」換成「海鮮麵」的把戲就玩不下去，因而可能造成違約問題，導致購屋者蒙受損害。其實，無論是「無本暴利」或「違約風險」，同樣都是「居住不正義」的現象。因此，政府相關單位應將視野擴大，處理整個建築業的「居住不正義」問題，而不宜只是「頭痛醫頭、腳痛醫腳」，只處理都更條例，對於事件導火線的預售屋制度應一併尋求解決，才是正本清源之道。

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講得好像有一回事的樣子 ...

建商在取得土地的所有權之前 ... 先去取的建照，賣預售屋 ...

然後去搞一個都更的名義，去搞土地 ... 真是惡質啊 ...

[barrielee]

作者: getter

迪西又學到了一個名詞了『袋地』 ...

看了一些相關資料,王家存在了六十幾年有兩塊土地,所謂袋地或什麼建築法規應該是後來才有


我的理解是他家後來被四周土地蓋了房子包圍著,他們要經由他人之地才能通往公共的道路,或許蓋了房子之後,土地所有權的人沒有議異,相安無事王家沒覺得有任何問題

建商~他們有專業人士和法律顧問,一定沙盤推演過,知道法規上可以吃定王家

自己家是袋地,建築法規是沒有建築線不能申請建照,意思是王家想要把自家的房子拆了原地重建也沒法申請到建照

據說要申請合法的通行權有了建築線才能蓋房子,中間涉及的技術問題太複雜..不知王家的個案可否處理

我們的想法是王家知否自己的土地是袋地?以及去了解建築法規和都更對袋地的相關規定?


看到報導有人用民事訴訟來跟建商對抗,通常這類訴訟很耗時不符成本,建商受不了很有大機會退卻,而王家只走行政訴訟,行政法院只看法規其他的不會理會,因此兩年就結束,建商有絕對把握勝訴才敢先賣預售屋